경매와 공매의 차이점 완벽 정리! (부동산 투자 필독)

 

 

부동산을 보다 저렴하게 매입할 수 있는 방법으로 경매와 공매가 있습니다. 둘 다 일반 매매보다 낮은 가격으로 부동산을 취득할 수 있는 기회지만, 진행 방식과 특징이 다릅니다.

이번 글에서는 경매와 공매의 개념, 차이점, 장단점, 진행 절차 등을 정리하여 부동산 투자에 도움이 될 수 있도록 구성했습니다.

 

 

1. 경매와 공매란?

📌 경매란?

경매는 채권자가 법원에 신청하여 강제적으로 부동산을 매각하는 절차입니다. 보통 은행, 금융권, 개인 채권자가 채권 회수를 위해 신청합니다.

• 진행 기관: 법원
• 대표 사이트: 대법원 경매 정보
• 특징: 부동산 소유자가 동의하지 않아도 법원이 강제 집행 가능

📌 공매란?

공매는 국세 체납이나 공공기관의 채권 회수를 위해 한국자산관리공사(캠코) 등 공공기관이 진행하는 매각 방식입니다.

• 진행 기관: 한국자산관리공사(캠코), LH, SH 등
• 대표 사이트: 온비드
• 특징: 국가가 직접 매각을 진행하며, 소유자의 동의 없이 압류 재산을 처분 가능

 

2. 경매와 공매의 주요 차이점

 구분                                        경매                                                            공매

진행 기관	법원	한국자산관리공사(캠코), LH, SH 등
매각 방식	강제 집행 (소유자 동의 불필요)	행정기관이 직접 매각 (압류 재산)
입찰 방법	기일입찰 (정해진 날 경매 진행)	기간입찰 (일정 기간 내 최고가 낙찰)
유찰 시 감정가 변화	1회 유찰 시 20~30%씩 하락	감정가에서 일정 비율만큼 조정
권리 분석	필수 (근저당·가압류 등 확인)	안전 (대부분 권리관계 정리 후 진행)
대표 사이트	대법원 경매 정보	온비드

💡 쉽게 말해, 경매는 법원이, 공매는 국가나 공공기관이 진행하는 강제 매각 절차입니다.

 

 

3. 경매와 공매, 어떤 것이 더 유리할까?

📌 경매의 장·단점

✅ 장점

• 감정가 대비 저렴하게 매입 가능
• 부동산 물건이 많아 선택의 폭이 넓음
• 적절한 권리 분석 시 고수익 가능

❌ 단점

• 소유자의 명도(퇴거) 과정이 필요할 수 있음
• 권리 분석을 잘못하면 추가 비용 발생 가능

📌 공매의 장·단점

✅ 장점

• 대부분 소유권 이전이 안전함 (권리관계가 정리된 경우가 많음)
• 경매보다 경쟁이 덜하여 낙찰 확률이 높음

❌ 단점

• 물건이 많지 않음 (경매보다 선택지가 적음)
• 입찰 시 계약금(입찰 보증금)이 최소 10% 이상 필요

💡 경매는 저렴하게 부동산을 매입할 기회가 많지만, 권리 분석이 필요하고 소유자 명도가 까다로울 수 있습니다. 반면, 공매는 보다 안전하지만 물건이 적고, 경쟁이 적다는 특징이 있습니다.

 

경매와 공매의 진행 절차는 아래에서 확인 하실 수 있습니다.

 

4. 경매와 공매 진행 절차

📌 경매 절차

1️⃣ 물건 검색: 대법원 경매 사이트에서 관심 있는 부동산 검색
2️⃣ 권리 분석: 근저당, 가압류 등 법적 문제 확인
3️⃣ 입찰 참여: 법원에서 기일입찰 진행
4️⃣ 낙찰 후 대금 납부: 낙찰 대금 완납 후 소유권 이전
5️⃣ 명도 진행: 기존 거주자가 있다면 협의 or 법적 절차로 퇴거 진행

✔ TIP: 초보자는 "말소기준권리"를 확인해 권리 분석이 쉬운 물건을 선택하는 것이 중요합니다.

📌 공매 절차

1️⃣ 온비드(공매 사이트)에서 물건 검색
2️⃣ 입찰가 결정 후 온라인 입찰 진행
3️⃣ 최고가 낙찰자 선정 (입찰 기간 내 최고가 제시한 사람 낙찰)
4️⃣ 대금 납부 후 소유권 이전

✔ TIP: 공매는 "유찰 시 가격 인하"가 천천히 진행되는 경우가 많아, 장기간 관심을 두고 낙찰 타이밍을 잡는 것이 중요합니다.

 

 

5. 초보자는 경매와 공매 중 무엇을 선택해야 할까?

👉 초보자는 공매가 유리할 수 있다!

• 공매는 권리 관계가 정리된 경우가 많아 안전성이 높음
• 명도(퇴거) 문제가 발생할 가능성이 낮음
• 온라인으로 간편하게 입찰 가능

👉 경매는 경험이 필요한 투자 방식!

• 시세보다 저렴한 물건이 많아 고수익 가능
• 하지만 권리 분석, 명도, 법적 절차 등을 잘 알아야 함

✔ TIP: 처음 투자하는 경우, 소액 공매 물건(예: 주차장, 창고, 작은 토지)으로 시작하는 것이 부담이 적습니다.

 

 

6. 결론: 경매와 공매, 어떤 것이 나에게 맞을까?

📌 경매 추천 대상
✅ 투자 경험이 있고, 권리 분석이 가능한 사람
✅ 명도 협상(퇴거 문제 해결)에 능숙한 사람
✅ 저렴하게 매입하여 수익을 극대화하고 싶은 사람

 

📌 공매 추천 대상
✅ 경매가 어렵게 느껴지는 초보 투자자
✅ 명도 문제를 피하고 싶은 사람
✅ 보다 안전하게 부동산을 매입하고 싶은 사람

 

결론: 경매는 더 높은 수익성을 노릴 수 있지만, 권리 분석과 명도 과정이 까다롭습니다. 반면, 공매는 비교적 안전하지만 물건이 많지 않습니다. 본인의 투자 성향과 경험에 따라 선택하는 것이 중요합니다.

 

 

🔗 유용한 사이트 모음

✔ 대법원 경매 정보: https://www.courtauction.go.kr/
✔ 온비드 (공매 사이트): https://www.onbid.co.kr/

 

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