부동산 대출 규제 핵심 용어!(LTV, DSR, DTI)

 

부동산을 구매하거나 대출을 받을 때 꼭 듣게 되는 용어들, 바로 LTV, DTI, 그리고 DSR입니다. 처음 듣는 사람에게는 어렵고 복잡하게 느껴질 수 있지만, 이 세 가지는 대출 한도를 정하는 기준으로 내 집 마련과 투자에 직접적인 영향을 주는 핵심 지표입니다. 이번 포스팅에서는 LTV, DTI, DSR이 무엇인지, 어떻게 다르고 왜 중요한지 알기 쉽게 정리해드릴게요!

 

 

🏠 1. LTV (Loan To Value) – 주택 담보 가치 대비 대출 비율

LTV는 부동산 가치 대비 대출 가능 비율을 말합니다.

📌 쉽게 말해,
5억 원짜리 아파트를 담보로 최대 얼마까지 대출을 받을 수 있는지를 정하는 기준이에요.

✅ 공식

LTV = (대출 가능 금액 ÷ 담보가치) × 100%

✅ 예시

• 집값: 5억 원
• LTV 비율: 60%
• 대출 가능 금액 = 3억 원 (5억 × 0.6)

✅ 특이사항

• 지역과 대출자 조건에 따라 LTV는 달라집니다.
  예) 투기과열지구, 다주택자, 무주택자 등

 

💰 2. DTI (Debt To Income) – 소득 대비 원리금 상환 비율

DTI는 연소득 대비 대출 원리금 상환액의 비율을 뜻합니다.

📌 다시 말해,
내가 버는 돈 중에서 얼마나 대출 상환에 쓰이는지를 보는 지표예요.

✅ 공식

DTI = (주택 관련 대출의 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득) × 100%

✅ 예시

• 연소득: 5,000만 원
• 연간 상환액: 2,000만 원
• DTI = 40%

✅ 의미

• DTI 비율이 높을수록 소득 대비 상환 부담이 크다는 뜻
• 은행은 일정 DTI를 넘으면 추가 대출을 제한할 수 있어요

 

💳 3. DSR (Debt Service Ratio) – 총 부채 원리금 상환 비율

DSR은 모든 대출을 포함한 원리금 상환액이 연소득에서 차지하는 비율입니다.

📌 한마디로,
내가 가지고 있는 모든 빚을 종합적으로 판단하는 기준이에요.
주택 대출뿐 아니라, 카드론, 마이너스통장, 학자금대출까지 전부 포함!

✅ 공식

DSR = (전체 금융부채의 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득) × 100%

✅ 예시

• 연소득: 6,000만 원
• 전체 대출의 연간 상환액: 3,000만 원
• DSR = 50%

✅ 최근 변화 (2024~2025 기준)

• 고액 대출자(6억 이상), 고소득자에 대해 DSR 규제가 더 강화됨
• 전세대출도 점차 DSR 포함 논의 중

 

📌 LTV, DTI, DSR 비교 요약

 구분                  기준                               포함 범위                                          영향

LTV	담보가치	해당 부동산	대출 한도 결정
DTI	연소득	주택 관련 대출	대출 한도 조정
DSR	연소득	모든 금융부채	종합 대출 능력 판단

 

나에게 어떤 기준이 적용될지는 아래에서 확인 하실 수 있습니다.

 

🧭 내게 어떤 기준이 적용될까?

• 무주택자: 정부 지원 정책과 함께 비교적 완화된 규제 적용
• 다주택자: 대출 규제 매우 강함, 투기지역은 더 엄격
• 청년·신혼부부: 생애최초 구입 등 혜택 가능, DSR/LTV 일부 완화

 

✅ 마무리 정리

• LTV는 담보,
• DTI는 소득과 주택대출,
• DSR은 소득과 전체 대출을 보는 지표입니다.

이 세 가지는 부동산 대출 가능 금액과 조건을 결정하는 중요한 기준이기 때문에
미리 본인의 조건을 계산해보는 것이 매우 중요합니다.