계약갱신청구권제, 세입자의 거주권을 지켜주는 제도! 지금 꼭 알아두세요

 

 

최근 몇 년간 부동산 시장의 변화 속에서 세입자들의 안정적인 거주권 보장을 위한 제도들이 마련되었는데요, 그중 가장 핵심적인 제도가 바로 계약갱신청구권제입니다.
2020년 7월 31일부터 본격 시행된 이 제도는 여전히 많은 분들이 잘 모르거나, 오해하고 있는 부분도 많은데요. 이번 포스팅에서는 계약갱신청구권이란 무엇인지, 언제 어떻게 사용할 수 있는지, 그리고 주의할 점까지 한 번에 정리해드리겠습니다.

 

 

✅ 계약갱신청구권제란?

계약갱신청구권제는 세입자(임차인)가 한 번에 한해 기존 임대차 계약을 2년 더 연장할 수 있는 권리를 말합니다.
기존 임대차계약이 2년이라면, 세입자는 추가로 2년을 더 거주할 수 있는 법적 권한을 행사할 수 있는 것이죠.

핵심 요약

• 최대 4년간 거주 가능 (2년 + 2년)
• 임차인의 요청이 있어야 적용
• 집주인은 정당한 사유 없이는 거절 불가

 

📅 언제 청구해야 하나요?

갱신청구권은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에만 행사할 수 있습니다. 이 기간을 지나버리면 자동으로 계약 종료 또는 새로운 조건으로 재계약될 수 있으므로 시기를 놓치지 않는 것이 매우 중요합니다.

🔔 예시

• 계약 종료일이 10월 31일인 경우 → 4월 30일부터 8월 31일 사이에 갱신청구 가능

 

❌ 계약갱신을 거절할 수 있는 경우

집주인(임대인)도 무조건 받아들여야 하는 건 아닙니다. 다음과 같은 법적 사유가 있을 경우에는 갱신을 거절할 수 있습니다.

 거절 사유                                                                                    설명

집주인 또는 직계가족의 실거주 계획	실제 입주 증명 필요
세입자의 월세 체납	2기 이상 연체 시 가능
무단 전대, 파손, 계약 위반 등	법률상 임차인의 의무 위반 시
건물 철거 또는 재건축	허가 또는 신고 완료된 경우에 한함

⚠️ 단순한 집값 상승, 매매 계획 등은 거절 사유가 아닙니다.

 

 

💡 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 입주하지 않으면?

최근에는 ‘실거주 거절 후 미입주’로 인해 분쟁이 늘고 있습니다.
이에 따라 거짓 실거주로 확인될 경우 임대인에게 손해배상 청구 가능성이 있으며, 일부 지자체에서는 벌칙 조항을 강화하는 논의도 진행 중입니다.

 

계약서 작성 시 팁은 아래에서 확인 하실 수 있습니다.

 

🧾 실제 계약서 작성 시 팁

• 갱신 여부를 문서로 남기세요: 구두 통보만으로는 분쟁 시 불리할 수 있습니다.
• 내용증명 또는 문자로 증거를 남기기: 갱신 의사를 통보한 기록을 확보하세요.
• 계약서에 기존 계약을 갱신한 것인지, 신규 계약인지 명확히 표기

 

🙋 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 갱신청구권은 한 번만 행사할 수 있나요?
A. 네. 최대 1회에 한해 행사할 수 있으며, 이후에는 새로운 계약으로 간주됩니다.

 

Q. 월세에서 전세로 바꾸면서 갱신청구권 행사 가능한가요?
A. 불가능합니다. 기존 계약 조건의 연장이 원칙입니다. 큰 조건 변경은 새로운 계약입니다.

 

Q. 임대인이 전세금을 지나치게 올리려 합니다. 막을 수 있나요?
A. 갱신청구권 행사 시 전월세 상한제가 함께 적용되어, 보증금·월세 인상률은 최대 5% 이내로 제한됩니다.

 

 

✨ 마무리하며

계약갱신청구권제는 단순한 법이 아닌, 당신의 삶과 직결된 주거권 보호 장치입니다.
집을 구할 때, 재계약을 앞둘 때, 반드시 이 제도를 이해하고 적극 활용하세요.
세입자도 알아야 지킬 수 있습니다!

📌 더 궁금한 사항은 국토교통부 전세사기 예방정보 또는 지역 주민센터에서 확인하실 수 있습니다.